Általános feltételek
Adásvételi szerződés megkötésekor a szerződő felek anyagi érdekeket követnek, a kölcsönös kötelezettségeket ismerik, és azokért felelősséget vállalnak. Az egyezség megkötésekor a tulajdonjog átruházódik a vevőre (kivételek is lehetnek).
A szerződés a felek között megkötöttnek tekintendő, amikor a dolog és a vételár tekintetében egyezségre jutottak, még abban az esetben is, ha az eladott dolgot nem adták át, és a vételárat nem fizették ki. Az ingatlanokra vonatkozó adásvételi szerződéseket a semmisség terhe alatt csak hitelesített formában lehet megkötni, és be kell telekkönyvezni.
Az adásvételi szerződés csak abban az esetben érvényes, ha teljes cselekvőképességgel rendelkező felek beleegyezésével jött létre.
Attól függetlenül, hogy a felek teljes cselekvőképességgel rendelkeznek, az adásvételi szerződés megkötésével kapcsolatosan a törvény egyes esetekben különleges tiltásokat ír elő, így például:
– nem köthetnek egymással adásvételi szerződést a házastársak
– a gyám nem vásárolhatja meg a gyámságában lévő személy javait
– a megbízott (mandatar) személy nem vásárolhatja meg azt a dolgot, amelynek eladására meghatalmazták
– a fizetésképtelennek nyilvánított személyek nem vásárolhatnak olyan ingatlant, amelyet nyilvános árverésen adnak el.
Egy dolgot csak akkor lehet eladni, ha az polgári forgalomban van, létezik a szerződés megkötésekor, vagy ha a jövőben létezni fog, meghatározott vagy meghatározható, törvényes és lehetséges, és ha az eladó tulajdonában van.
A vételárat pénzben kell kifejezni, de a szerződő felek szabadon állapítják meg kifizetésének a módját, akár a teljes összeg egyszeri kifizetése formájában, akár részletekre felosztva. Az árnak meghatározottnak vagy meghatározhatónak, reálisnak és komolynak kell lennie.

Az eladó kötelezettségei
Adásvételi szerződés esetén az eladónak a következő kötelezettségei vannak:
– át kell adnia a megvásárolt dolgot a vevőnek
– az eladott dologra vonatkozóan szavatosságot kell vállalnia a vevővel szemben.
Az eladónak a vásárlóval szembeni szavatossága elsősorban abban nyilvánul meg, hogy biztosítja a vásárolt dolog zavartalan használatát. Ő sem zavarhatja a vásárlót az eladott dolog használatában, de kötelessége megvédeni a vevőt egy harmadik fél követelése ellen is. Ha egy harmadik személy valamilyen keresetet nyújtana be a bírói hatóságokhoz az eladott dologra vonatkozóan, azt állítva, hogy az ő tulajdona, az eladónak meg kell védenie a vevőt, hogy elérjék a kereset visszautasítását. Ennek érdekében azonban a perbe hívott vevő köteles a bíróság előtt szavatosságra felkérni az eladót. Ha a vásárló mégis elveszítené a pert, az eladónak kártalanítania kell őt. Ha az elperlés teljes, a kártalanítás abban nyilvánul meg, hogy az eladónak vissza kell adnia a dolog teljes árát, meg kell térítenie az elszenvedett károkat és az elmaradt haszont, és fizetnie kell a perköltségeket is. Ha az elperlés nem teljes, a vevő két lehetőség között választhat: kérheti az adásvételi szerződés felbontását, vagy megtartja a szerződést és jóvátételt is követel.
Az eladónak felelnie kell abban az esetben is, ha az eladott dolognak hibái vannak, melyek lehetetlenné teszik a használatát, vagy olyannyira csökkentik használati értékét, hogy a vevő, ha ismerte volna a hibát, nem vette volna meg, vagy kisebb vételárat fizetett volna. Az eladó csak azokért a súlyos, rejtett hibákért felel, amelyek már az eladás előtt léteztek. Ha ezek a feltételek adottak, a vásárló kérheti a szerződés felbontását vagy az ár csökkentését. Ha az eladó rosszhiszemű volt, a vásárló kártalanítást is kérhet. Valamely átadott dolognak a rejtett hibáival kapcsolatos keresethez való jog hat hónap eltelte után elévül. Abban az esetben, ha az eladó rosszhiszemű volt, a kereset 3 év után évül el.

A vevő kötelezettségei
A szerződésben leszögezett napon és helyen ki kell fizetnie az eladónak a vételárat; ha a vevő ezt nem teljesíti, az eladónak joga van a vételár kifizetéséért vagy az adásvételi szerződés felbontásáért pert indítani.
Át kell vennie az eladás tárgyát; amennyiben a vevő nem teljesíti ezt a kötelezettséget, az eladónak joga van ahhoz, hogy a vevőhöz intézett előzetes felszólítás után a bírói hatósághoz forduljon. Ellentétes kikötés hiányában viselnie kell az eladás költségeit.

(A szerző jogtanácsos)