A lakásbérleti szerződés a Polgári Törvénykönyv által szabályozott bérleti szerződés egyik változata, és a lakásokra vonatkozó 1996/114-es számú törvény 21–33. szakasza szabályozza. Ezt a törvényt 1997-ben újraközölték, de az újraközlés után is többször módosították.
A szerződés meghatározása
A lakásbérleti szerződés az a szerződés, amely által a tulajdonos kötelezi magát, hogy pénz ellenében biztosítja a bérlőnek a tulajdonában lévő lakás ideiglenes használatát.
Mit kell tartalmaznia a lakásbérleti szerződésnek?
A lakástörvény előírásai szerint a szerződésnek a következőket kell tartalmaznia
– a szerződő felek neve
– a bérleti szerződés tárgyát képező lakás címe
– a kizárólagosan és közösen használt lakófelület és a hozzátartozó berendezések (dotare)
– a kizárólagosan vagy közösen használt udvarok és kertek felülete
– a lakbér havi értéke, annak módosítására vonatkozó előírások és a kifizetés módja
– az előlegként kifizetett összeg
– a lakás kulcsa átadásának és visszaadásának helye és feltételei
– a szerződő feleknek a lakás használatára és annak karbantartására vonatkozó kötelezettségei
– a lakáshoz tartozó tárgyak és berendezések leltára
– a szerződés életbe lépésének dátuma és annak időtartama
– a társtulajdonban lévő részek kizárólagos vagy közös használatának feltételei
– a személyek, akik a bérlővel együtt fognak lakni
– a felek által elfogadott más kikötések.
A szerződést írásban kell megkötni, és azt be kell jegyezni a területi pénzügyi hatóságnál.
Semmisnek nyilvánuló kikötések
A szerződésbe tilos belefoglalni olyan kikötéseket, amelyek:
– köteleznék a bérlőt, hogy elismerjen vagy előlegként olyan javítási költséget fizessen, amely ténylegesen a tulajdonost terheli
– a bérlők közös felelősségét írná elő, ha a közös felületekhez tartozó épületelemek, vezetékek, tárgyak megrongálódnak
– kötelezné a bérlőt a kár elleni biztosítás megkötésére (asigurare de daune)
– felmentené a tulajdonost a törvényes kötelezettségek vállalása alól
– jövedelemhez juttatná a tulajdonost, ha a bérlő nem tartaná be a lakásbérleti szerződés előírásait.
A lakásbérleti szerződés időtartama
A lakásbérleti szerződés időtartamát a felek beleegyezésével állapítják meg. Ha a felek nem egyeznek meg a szerződés meghosszabbításában, annak lejártakor a bérlőnek el kell hagynia a lakást.
A szerződést egyoldalú felmondással a következő esetekben lehet felbontani:
1. a bérlő kezdeményezésére, de szándékát előzetesen, legkevesebb 60 nappal előbb a tulajdonos tudomására kell hoznia
2. a tulajdonos kérésére, abban az esetben:
– ha a bérlő egymást követő 3 hónapban nem fizette ki a lakbért
– ha a bérlő a bérelt lakásban, az épületben, amelyben a bérelt lakás van, a hozzá tartozó vezetékekben, illetve berendezésekben komoly rongálást okozott, vagy ha jogtalanul elidegenítette ezek részeit
– ha a bérlő viselkedése lehetetlenné teszi az együttélést, vagy megakadályozza a lakás normális használatát
– ha a bérlő nem teljesíti a szerződés előírásait
3. a tulajdonosi társaság kérésére, ha a bérlő három hónapig nem fizeti ki a közköltségek rá eső részét (ha a szerződés alapján a közköltségek kifizetése a bérlőt terheli).
A lakásbérleti szerződés megszűnése
A lakásbérleti szerződés 30 nap elteltével megszűnik, ha a bérlő elhagyja állandó lakhelyét, vagy ha meghal.
A lakásbérleti szerződés a fenti esetekben nem szűnik meg, hanem tovább folytatódik, ha a konkrét esetnek megfelelően a bérlővel együtt élt a házastársa, gyereke, unokája, szülője, nagyszülője.
Ha a bérleti szerződésben más személyek vannak beírva, mint az itt felsoroltak, a szerződés csak abban az esetben nem szűnik meg, ha a bérlőnek és a vele együtt élőknek legkevesebb egy évig közös volt az állandó lakhelyük.
A tulajdonos kötelezettségei
A tulajdonos minden kötelezettsége abból származik, hogy biztosítania kell a lakás békés használatát, így használható állapotban kell átadnia a lakást a bérlőnek, karban kell tartania az épület szerkezetét, az épület külső építkezési elemeit (pl. tetőszerkezetét, homlokzatát), az épület közös részeit (pl. az alagsort, lépcsőházat) és az épülethez tartozó közös vezetékeket és berendezéseket (pl. felvonó, vízszivattyú). Ha a tulajdonos nem teljesíti a kötelezettségeit, ezeket a munkákat – a tulajdonos előzetes írásbeli értesítésével – a bérlő is elvégezheti, visszatartva a bérből annak ellenértékét.
A bérlő kötelezettségei
– a szerződésben meghatározott időben kifizetni a bért, valamint a közköltségek rá eső részét
– a kizárólagos használatában lévő épületelemek és vezetékek karbantartása, javítása és kicserélése
– a közös használatban lévő és a nem megfelelő használat miatt megrongálódott épületelemek és a hozzá tartozó vezetékek és berendezések megjavítása vagy kicserélése, függetlenül attól, hogy ezek az épületen belül vagy kívül vannak
– a szerződés ideje alatt a bérelt lakás és a közös használatban lévő részek tisztításának és fertőtlenítésének biztosítása
– megfelelő használati állapotban visszaadni a lakást a tulajdonosnak.
A bérelt lakás albérletbe adása
A bérelt lakást a bérlő a tulajdonos előzetes írásbeli beleegyezésével és az általa megszabott feltételekkel albérletbe adhatja. Az albérleti szerződést is be kell jegyezni a területi pénzügyi hatóságoknál. Az 1996/114-es törvénynek a lakások bérbeadására vonatkozó rendelkezései kiegészülnek a Polgári Törvénykönyv bérleti szerződésekre vonatkozó előírásaival.
