Gyökeresen átalakult a mezőgazdasági külterületek adásvételének törvényes rendje: az új földforgalmi törvény értelmében ugyanis kültelket a gazda csakis az önkormányzat írásos értesítésével értékesíthet, míg a vásárlók kapcsán az elővásárlási joggal rendelkezők ajánlatait is kötelezően figyelembe kell vennie. A határidő egyes lépések között szoros, máshol hosszú, a procedúra viszont – hacsak nem rokonok közötti üzletről van szó – kivétel nélkül bonyolult.
Áprilisban hatályba lépett a mezőgazdasági külterületek adásvételét szabályozó 2014/17-es törvény. Noha a jogszabály a Hivatalos Közlöny egy hónappal korábbi, március 12-i számában jelent meg, előírásai mégis csak április 11-én váltak hatályossá. Viszont a földvásárlási törvény alkalmazási normáit mai napig nem közölték, így nem ismert, milyen dokumentumok kitöltése mellett adhatóak-vehetőek a mezőgazdasági külterületek.
A földforgalmi törvény késve jelent meg: az első formájában múlt év végén elfogadott jogszabályt Traian Băsescu államfő – az alkotmánybíróság által is elfogadott – alkotmányossági aggályai miatt a törvényhozóknak át kellett dolgozniuk. A földforgalmi törvény a – jogszabály alkotóinak indoklása szerint – az élelmiszer-ellátási biztonság fokozására, a mezőgazdasági külterületek szabályozott feltételek szerinti adásvételének biztosítására, valamint a mezőgazdasági területek tagosításának ösztönzésére és a farmok méretének növelésére hivatott.
Rokonoknak könnyebb a vásár
A törvény előírásainak ismertetése előtt viszont nem árt tisztázni, hogy a hatályba lépő jogszabály kikre és milyen esetekben nem érvényes. Nem alkalmazandó a beltelkekre: a területi-közigazgatási egységek belterületén található mezőgazdasági területek esetében az adásvétel továbbra is a polgári törvénykönyv előírásai alapján történik. Nem kell az új törvény szerint eljárniuk a terület adásvétele kapcsán azon rokonoknak sem, ahol az elidegenítés harmadfokú rokoni körön belül történik. Úgyszintén mentesülnek a törvény előírásai alól a terület adásvételében részt vevő felek az április 11-e előtt megkötött, közjegyző által hitelesített előszerződések és szándéknyilatkozatok esetében. A mentesülés a 2014. január 1.–április 11. közötti időszakban kötött termőföld-adásvételi szerződésekre is vonatkozik.
A törvény előírásai ugyanakkor a hazai és külföldi jogi személyekre, a román állampolgárok mellett valamennyi uniós tagállam, ezenkívül Svájc és azon országok állampolgáraira is vonatkozik, amelyek az Európai Gazdasági Közösséghez tartoznak. A jogszabály alól azon hontalanok sem kivételek, akiknek lakhelye Romániában, az Európai Unió valamelyik tagországában vagy Svájcban van. A mezőgazdasági területek romániai vásárlására más országok állampolgárai is jogosultak lehetnek, ám csakis kölcsönösségi alapon és a nemzetközi egyezményekben szabályozott feltételek szerint.
Nem mindegy, hol húzódik a terület
Fontos tudni, hogy azon mezőgazdasági területek adásvételéhez, amelyek az országhatártól és a Fekete-tenger partjától 30 km-en belüli övezetben találhatóak, valamint 2400 méterre egy különleges katonai vagy nemzetbiztonsági létesítménytől, az ügylethez a honvédelmi minisztérium hozzájárulása szükséges. A törvény értelmében a honvédelmi minisztériumnak a telekügyletre vonatkozó engedélyét vagy elutasítását a kérelem benyújtásától számított 20 munkanapon belül kell kibocsátania. Ha válasz a megadott határidőn belül nem születik, az hallgatólagos beleegyezésnek számít. A szóban forgó előírások nem alkalmazandóak abban az esetben, ha a potenciális vásárló elővásárlási joggal rendelkezik. Sajátos esetet képeznek azok a mezőgazdasági külterületek is, amelyeken védett régészeti lelőhelyek találhatóak. Ilyen esetben a terület eladásához a művelődésügyi minisztérium, illetve a tárcához tartozó intézmény által kibocsátott különleges beleegyezésre van szükség.
Elővásárlási jog: előny társtulajdonosnak, bérlőnek
A mezőgazdasági területek vásárlása kapcsán ugyanakkor a jogalkotó az elővásárlási joggal rendelkezők listáját is leszögezi. Eszerint adott külterület eladása esetén elővásárlási jogot elsőként a társtulajdonosok, másodikként a bérlők, harmadikként a szomszédos területek tulajdonosai, míg negyedikként a román államot képviselő állami földbirtokügynökség élvez a fenti sorrendben, azonos feltételek és ár mellett. A telekkönyvi bizonylat igénylése és használata szerződéskötések alkalmával bizonyítja a szerződő felek jóhiszeműségét, valamint az eladó tulajdonosi minőségét. Az eladónak a területileg illetékes polgármesteri hivatalnál be kell jegyeztetnie egy kérést, amely révén kérelmezi az adott kültelken lévő mezőgazdasági terület eladási ajánlatának kifüggesztését és nyilvánosságra hozatalát. A kéréshez mellékelni kell az eladási ajánlatot, valamint azokat az igazoló okiratokat, amelyeket a módszertani normák előírnak. A polgármesteri hivatal a kérés benyújtásától számítva az eladási ajánlatot 30 napig köteles székhelyén kifüggeszteni: az ajánlat kifüggesztésére az önkormányzatnak a kézhezvételtől számítva egy nap áll rendelkezésére. Ez azért szükséges, hogy a tulajdonos területértékesítési szándékáról időben tudomást szerezhessenek az elővásárlási joggal rendelkezők.
Figyelni kell a határidőkre
Ugyanakkor a kérés bejegyzésétől számított három munkanapon belül a polgármesteri hivatalnak a kifüggesztési kérés, az eladási ajánlat és a többi okirat másolatát továbbítani kell a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztériumhoz, illetve területi képviseleteihez. Ezt követően az említett központi és helyi hivataloknak honlapjukon 15 napon át közölniük kell az eladási szándékot. Az elővásárlási joggal rendelkezőknek vásárlási szándékukat az eladási ajánlat kifüggesztésétől számított 30 napon belül írásban kell közölniük és bejegyeztetniük az adott polgármesteri hivatalnál. Amennyiben 30 napon belül a különböző rangú elővásárlási joggal rendelkezők írásban fejezik ki vásárlási szándékukat ugyanazon feltételek között és áron, akkor az eladó választja ki a potenciális vásárlót, és közli nevét a polgármesteri hivatallal. Amennyiben viszont egy alacsonyabb rangú elővásárlási joggal rendelkező nagyobb árat kínál, mint az eladási ajánlatban feltüntetett, vagy nagyobbat, mint a felsőbb rangú elővásárlási joggal rendelkező személy (vagy személyek), akkor az eladónak jogában áll megismételni az eljárást, az új, magasabb árral bejegyeztetve eladási szándékát a felsőbb rangú elővásárlási joggal rendelkezőkkel szemben is. Ez utóbbi esetben az eladónak tíz napon belül közölnie kell az elővásárló nevét.
Amikor eldől, hogy ki is lenne az az elővásárlási joggal rendelkező személy, akinek a nevét lehetséges vásárlóként megjelölte az eladó, 3 munkanapon belül a polgármesteri hivatalnak közölnie kell az illetékes szakmai hivatallal a kiválasztott elővásárlási joggal rendelkező személy azonosító adatait, így ellenőrizhetővé válik a törvényes feltételek teljesítése.
Amennyiben 30 napon belül az elővásárlási joggal rendelkezők egyike sem jelezte területvásárlási szándékát, az adott terület szabadon eladható, természetesen betartva a törvényt, valamint a módszertani előírásokat. Az eladásról majd írásban kell értesítenie az eladónak a polgármesteri hivatalt. Amennyiben erre „szabad eladásban” kisebb áron kerülne sor, mint amely fel volt tüntetve annak idején az eladási árajánlatban, vagy előnyösebb feltételek között, akkor az ügylet (a szerződés) semmisnek nyilvánítandó.
Harminc hektár felett a minisztérium egyetértése is szükséges
A közjegyző által hitelesített eladási szerződés megkötésének előfeltétele a szakhivatal által kibocsátott végső egyetértés. Amennyiben 30 hektárnál kisebb területről van szó, az egyetértés kibocsátása a helyi hivatal hatáskörébe tartozik, 30 hektárnál nagyobb területek esetében viszont az tiltást vagy beleegyezést a szakminisztérium bocsátja ki. A végső egyetértés valójában annak ellenőrzéséről szól, hogy a mezőgazdasági külterület eladása kapcsán a törvény által előírt feltételeket – a határidőkre és az elővásárlási jogra vonatkozóan – betartották-e vagy sem. Amennyiben a terület értékesítésére „szabad eladás” során került sor, a szakhatóság egyetértése nem szükséges. A bérlőnek – amennyiben meg akarja vásárolni a tulajdonos által eladásra felajánlott mezőgazdasági területet – szintén igazolnia kell, milyen minőségben birtokolja a területet, azaz rendelkeznie kell egy érvényes, bejegyzett bérbevételi szerződéssel. A törvény átolvasásából arra a következtetésre lehet jutni, hogy lesznek olyan esetek is, amikor az adásvétel viszonylag könnyen és gyorsan „nyélbe üthető”, de olyanok is, amikor esetleg számítani lehet a bonyolult és időigényes eljárásra. Az eljárások tekintetében a módszertani normákat jóváhagyó közös miniszteri rendeletnek még nagy szerepe lesz.
Hecser Zoltán (Székely Gazda)
